El principal economista de AirDNA revela las tendencias en alquileres temporarios para 2023

¿Cuál es el panorama de los alquileres temporarios? Jamie Lane, Chief Economist de AirDNA, compartió algunas de sus conclusiones luego de hacer un seguimiento de 12 millones de alquileres temporarios que generaron más de USD 148 mil millones en ingresos en 2022.

Aunque van dirigidas principalmente al público de Estados Unidos, estas son algunas de las ideas más interesantes que compartió sobre el mundo entero, basadas en datos de AirDNA. 

1. Los mercados mundiales se están recuperando, pero a diferentes velocidades

Según los datos de AirDNA, Estados Unidos se “recuperó por completo” en términos de demanda de alquileres temporarios desde abril de 2021. Europa se recuperó aproximadamente un año después, durante el verano de 2022, mientras que Asia y Oceanía todavía están en vías de recuperación y se espera que a mitad de 2024 hayan alcanzado niveles anteriores a la pandemia.

Los datos de la Oficina de Estadísticas Laborales de Estados Unidos muestran también que, por primera vez desde el inicio de la pandemia, más personas encuestadas se toman días de vacaciones en vez de licencias por enfermedad, por lo que Jamie confía en que lo peor de la pandemia ya pasó.

2. Gran parte de esta recuperación está impulsada por la demanda nacional

Estados Unidos no solo se recuperó en abril de 2021, sino que en 2022 experimentó un crecimiento interanual del 25%.

Gran parte de ese crecimiento provino de opciones de ocio y de destinos más lejanos elegidos por personas que viajan dentro del país, como playas, montañas, lagos y poblaciones rurales pequeñas. 

La demanda de opciones de montaña y lago resistió durante la pandemia, ya que solo tuvo una caída negativa durante abril y mayo de 2020, pero siguió creciendo el resto del tiempo. 

A pesar de que el distanciamiento social llegó a su fin, la tendencia de búsqueda de localidades rurales continua, con una demanda 156% más alta que en 2019.

3. Las estadías internacionales siguen bajas

A pesar de la recuperación de los viajes nacionales, la industria aún espera el regreso de los viajeros y viajeras internacionales que buscan alquileres temporarios en Estados Unidos.

En el tercer trimestre del 2022, la comunidad viajera internacional que reserva alquileres temporarios en Estados Unidos disminuyó un 19% en comparación con los niveles del 2019. Pero hay motivos para ser optimistas. La recuperación total de los viajes internacionales puede ser un gran catalizador para el 2023, lo que impulsaría aún más el crecimiento dentro del sector.

4. Los destinos urbanos son los más afectados por estos cambios

Naturalmente, la pandemia afectó la demanda, pero también alteró la oferta.

Grandes destinos internacionales como Sídney, Londres, Barcelona, Roma, París, Nueva York y Los Ángeles disminuyeron tanto su oferta como su demanda; y Ámsterdam cayó casi un 60% en ambos aspectos.

En general, esto se debe a tres factores: 

• Disminución general de la demanda a causa de la pandemia.
• Nuevas regulaciones para los alquileres temporarios (o una aplicación más estricta de las que ya existían). 
• Menor demanda de los viajes de trabajo.

Jamie lo resume de manera sencilla: “Sospecho que muchos de estos mercados nunca van a volver a los niveles del 2019”.

5. Sin embargo, las ciudades más chicas y los suburbios están aprovechando los beneficios

Si bien la oferta y la demanda todavía no volvieron en las grandes ciudades del mundo, las más pequeñas están experimentando un gran repunte en ambos aspectos.

En lugares de Estados Unidos, como Austin (Texas), Santa Rosa/Rosemary Beach (Florida) y Gulf Shores/Mobile (Alabama), se está viendo un crecimiento tanto en la oferta como en la demanda.

De hecho, en Panama City (Florida), la oferta aumentó casi un 80%, y la demanda, casi un 60%.

Gran parte de esto se debe al cambio en el comportamiento de las personas que viajan, pero también al sector no turístico que busca alojamiento temporario, por ejemplo las personas que se mudan por trabajo.

6. Técnicamente, la ocupación es baja, pero viene de máximos históricos

Uno de los pocos aspectos en los que Estados Unidos experimentó una caída durante el 2022 fue en la ocupación. Sin embargo, si bien técnicamente disminuyó, eso no cuenta toda la historia. La realidad es que esto se debe a cambios más amplios en el mercado que distorsionaron un poco los datos a lo largo de 2021.

En 2020, y continuando en 2021, la demanda en Estados Unidos se desplomó, lo que causó una reducción del 25% en la oferta de alquileres temporarios. Pero más tarde ese mismo año, la demanda volvió con fuerza y mucho más rápido que la oferta. Como la demanda superó a la oferta, los índices de ocupación subieron. 

Ahora sucede lo contrario: la oferta se está recuperando y está superando a la demanda.

Para enfatizar su punto de vista, Jamie dice que en 2021 hubo "probablemente un nivel de ocupación que nunca más se va a volver a dar en el sector". Entonces, se trata más de un regreso a la normalidad y no tanto de una tendencia preocupante.

7. La tarifa diaria promedio aumentó de forma similar a la de los hoteles

Las investigaciones mostraron que, después de la ubicación, el precio es la segunda razón más importante por la que las personas eligen un alquiler temporario en vez de un hotel.

La elección del alquiler temporario depende a menudo del precio, sobre todo para quienes viajan con chicos o se alojan durante períodos largos. Por lo tanto, es importante tener en cuenta que los precios de los alquileres temporarios son, en promedio, un 35% más altos en Estados Unidos que en 2019, y están creciendo más rápido que los de los hoteles. 

Sin embargo, un problema que surge al hacer un seguimiento de los alquileres temporarios es que cada alojamiento es distinto. Eso significa que las unidades disponibles actualmente no son las mismas que en 2019, por lo que es difícil hacer una comparación directa. También está el hecho de que las preferencias de los viajeros y las viajeras cambian: muchas personas que viajan prefieren alojamientos más grandes ahora que en 2019.

Teniendo en cuenta esos factores, el aumento real de la tarifa diaria promedio en Estados Unidos está más cerca del 18%, que es casi el mismo que el de los hoteles.

8. Hay muchos motivos para ser optimistas en el 2023

Si bien se espera una recesión en 2023, hay motivos para pensar que su impacto en la industria va a ser mínimo. Algunos de esos motivos son:

• Crecimiento del empleo: investigaciones llevadas a cabo en Estados Unidos muestran un incremento de 4,3 millones de puestos de trabajo en el último año; y los ciclos previos mostraron invariablemente que si la gente tiene trabajo es más probable que se tome vacaciones.
• Hábitos de consumo: aunque hubo cambios en el poder adquisitivo de los consumidores, gran parte de la disminución en Estados Unidos ocurre en relación a bienes más que en cuanto a servicios.
• Condiciones favorables: con todas las posibles mejoras de cara al 2023, como la recuperación de la demanda internacional, son muchos los factores que pueden contrarrestar cualquier desaceleración.

Esto también lo demuestran los datos de AirDNA sobre la actividad actual.

En cuanto a noches de alojamiento en Estados Unidos, febrero creció un 18% con respecto al año anterior, una muestra de que la gente sigue viajando. Entonces, mirando al futuro, las reservas en destinos estadounidenses hechas en febrero para fechas futuras aumentaron un 15% interanual.

De hecho, los pronósticos más amplios de AirDNA estiman que la demanda va a aumentar un 10,6% en 2023. También esperan que la tarifa diaria promedio aumente un 1,7%, pero estiman que los ingresos por habitación disponible disminuyan un 0,7%, ya que las empresas necesitan absorber algunos costos adicionales.

Esas cifras se dan bajo el supuesto de que haya una recesión. Si esa presunción es errada, el panorama podría ser aún mejor.