El economista jefe de AirDNA revela las tendencias en el alquiler vacacional para 2023

¿Cuál es el panorama de los alquileres vacacionales? Jamie Lane, economista jefe de AirDNA, nos ha contado algunas de las ideas que se ha formado a partir del seguimiento de más de 148 mil millones de dólares de ingresos provenientes de 12 millones de alojamientos de alquiler vacacional en 2022.

Aunque tratan principalmente del público estadounidense, estas son algunas de las ideas clave sobre todo el mundo según los datos de AirDNA. 

1. Todos los mercados mundiales se están recuperando, pero a velocidades distintas

Según los datos de AirDNA, Estados Unidos se ha "recuperado totalmente" en cuanto a demanda de alquileres vacacionales desde abril de 2021. Europa se recuperó aproximadamente un año después, durante el verano de 2022, mientras que Asia y Oceanía están aún en vías de recuperación y se espera que a mitad de 2024 hayan alcanzado niveles anteriores a los de la pandemia.

Los datos de la Oficina de Estadísticas Laborales de Estados Unidos también han mostrado que, por primera vez desde que la pandemia comenzó, más personas encuestadas dicen que han estado de vacaciones en vez de ausentes por enfermedad, por lo que Jamie confía en estar dejando cada vez más atrás las peores partes de la pandemia.

2. La mayor parte de esta recuperación se debe a la demanda nacional

Estados Unidos no solo se recuperó en abril de 2021, sino que en 2022 vivió un crecimiento interanual del 25%.

Gran parte de ese crecimiento provino de opciones de ocio y de destinos más lejanos elegidos por personas que viajan dentro del país, como playas, montañas, lagos y poblaciones rurales pequeñas. 

La demanda de lugares de montaña y lago ha mostrado un especial aguante durante la pandemia, ya que solo descendió negativamente durante los meses de abril y mayo de 2020, pero siguió creciendo el resto del tiempo. 

Incluso sin tener que guardar ya distancia interpersonal, el cambio hacia los lugares rurales continúa: su demanda ha subido un 156% en comparación con 2019.

3. Las estancias en el extranjero siguen bajas

Pese a la recuperación de los viajes nacionales, aún se está esperando a que se complete la de los viajes procedentes de otros países a alquileres vacacionales de Estados Unidos.

En el tercer trimestre de 2022, las personas en viaje internacional que se alojaron en alquileres vacacionales de Estados Unidos fueron un 19% menos en comparación con el nivel de 2019. Pero hay motivos para ser optimistas. La recuperación total de los viajes internacionales podría convertirse en un catalizador muy importante para 2023, y entonces impulsaría aún más el crecimiento dentro del sector.

4. Los destinos urbanos son los más golpeados por estos cambios

La pandemia afectó a la demanda, lógicamente, pero también a la oferta.

Grandes destinos internacionales, como Sídney, Londres, Barcelona, Roma, París, Nueva York y Los Ángeles, descendieron tanto en oferta como en demanda, y Ámsterdam cayó casi un 60% en ambos aspectos.

Ello se debe en general a tres factores: 

• Disminución general de la demanda a causa de la pandemia
• Nueva legislación para alquileres vacacionales (o una aplicación más estricta de la existente) 
• Menos demanda de personas que viajan por trabajo

Jamie lo resume de una manera sencilla: "Sospecho que muchos de esos mercados nunca volverán a alcanzar los niveles de 2019".

5. Pero las ciudades menores y las zonas de extrarradio están cosechando los beneficios

Si bien la oferta y la demanda de antes están aún por volver a las grandes ciudades del mundo, en ciudades más pequeñas se está dando un gran aumento de una y otra.

En Estados Unidos, lugares como Austin (Texas), Santa Rosa/Rosemary Beach (Florida) y Gulf Shores/Mobile (Alabama) están viviendo un aumento tanto en la oferta como en la demanda.

De hecho, en Panama City (Florida) la oferta ha aumentado casi un 80%, y la demanda, casi un 60%.

Gran parte de ello se debe a cambios en la actitud de las personas que viajan, pero también al mercado no vacacional para quienes buscan un domicilio temporal, como las personas que se mudan para trabajar.

6. La ocupación ha caído, en datos objetivos, pero lo ha hecho desde máximos históricos

Uno de los aspectos en los que Estados Unidos vivió un declive durante 2022 es la ocupación. Pero, aunque eso sea cierto sobre el papel, no es lo único que hay que tener en cuenta. La verdad es que se debe a cambios más amplios en el mercado que sesgaron un poco los datos de 2021.

En 2020, y a principios de 2021, la demanda en Estados Unidos se desplomó, lo que causó una reducción del 25% en la oferta de alojamientos para alquiler vacacional. Pero más adelante ese mismo año, la demanda volvió con fuerza y mucho más rápido que la oferta. Como la demanda superó a la oferta, los índices de ocupación subieron. 

Ahora está ocurriendo lo contrario: la oferta se está recuperando y está superando a la demanda.

Para enfatizar su visión del asunto, Jamie dice que en 2021 hubo "probablemente un nivel de ocupación que nunca jamás volverá a darse en el sector". O sea, que no es tanto una tendencia preocupante como un regreso a la normalidad.

7. La tarifa media diaria (ADR por sus siglas en inglés) ha aumentado más o menos de acuerdo con la de los hoteles

Las investigaciones han mostrado que el precio es, tras la ubicación, el segundo motivo más importante para que alguien elija un alquiler vacacional en vez de un hotel.

La elección de alquiler vacacional depende a menudo del precio, sobre todo para quienes tienen niños o se alojan durante periodos largos. Por tanto, es importante saber que los precios de los alquileres vacacionales son, en promedio, cerca de un 35% más altos en Estados Unidos que en 2019, y están creciendo más rápidamente que los de los hoteles. 

Sin embargo, un problema que surge al hacer seguimiento de los alquileres vacacionales es que cada alojamiento es distinto, o sea, que los alojamientos disponibles ahora no son los mismos que los de 2019, así que es difícil establecer una comparación directa. También está el hecho de que las preferencias de los clientes cambian: muchas personas que viajan prefieren alojamientos más grandes ahora que en 2019.

Teniendo en cuenta esos factores, el aumento real del ADR en Estados Unidos está más cerca del 18%, que es casi el mismo que el de los hoteles.

8. Hay muchos motivos para ser optimistas de cara a 2023 

Aunque está más extendida la expectativa de una recesión en 2023, hay motivos para pensar que su impacto en el sector hotelero será mínimo. Algunos de esos motivos son:

• Más empleo: los estudios de Estados Unidos muestran un incremento de 4,3 millones de empleos en el último año; y los ciclos previos han mostrado invariablemente que si la gente tiene trabajo es más probable que se tome unas vacaciones
• Hábitos de consumo: aunque ha habido cambios en el poder adquisitivo de los consumidores, gran parte de la recesión en Estados Unidos se ha dado en cuanto a bienes más que a servicios
• Viento a favor: con todas las mejoras potenciales de cara a 2023 -como la recuperación de la demanda internacional- hay muchos factores que podrían contrarrestar cualquier recesión

Eso es también lo que muestran los actuales datos de actividad de AirDNA.

En cuanto a noches alojadas en Estados Unidos, febrero ha ascendido un 18% interanual, una muestra de que la gente aún viaja. Entonces, mirando a lo que está por llegar, las reservas en destinos estadounidenses hechas en febrero para fechas futuras han ascendido un 15% interanual.

De hecho, unos pronósticos más amplios de AirDNA prevén que la demanda suba un 10,6% en 2023. También prevén que la tarifa media diaria (ADR) aumente un 1,7%, pero esperan que los ingresos por habitación disponible (RevPAR) desciendan un ligero 0,7%, ya que las empresas tienen que hacerse cargo de algunos costes adicionales por sí mismas.

Esas cifras se dan bajo el supuesto de que haya una recesión, pero, si ese supuesto resulta ser incorrecto, la previsión podría ser aún mejor.