L’économiste en chef d’AirDNA révèle les tendances 2023 en matière de locations de vacances

À quoi ressemble l’environnement des locations de vacances ? Jamie Lane, économiste en chef chez AirDNA, a partagé certaines de ses conclusions après avoir étudié les données découlant d’une activité ayant généré plus de 148 milliards de dollars de revenus en 2022 (pour 12 millions de locations de vacances).

Bien qu’elles concernent principalement le public américain, voici quelques-unes des informations les plus intéressantes qu'il a partagées de manière plus globale, sur la base des données d’AirDNA. 

1. Les conditions des marchés s’améliorent partout dans le monde, mais à des vitesses différentes

Selon les données d'AirDNA, les États-Unis se sont « complètement remis » en ce qui concerne la demande en matière de location de vacances, et ce, depuis avril 2021. L'Europe s’est remise au cours de l'été 2022, soit 1 an plus tard, tandis que l'Asie et l'Océanie sont toujours en cours de reprise et devraient atteindre les niveaux d'activité d’avant la pandémie d'ici mi-2024.

Les données du Bureau des statistiques du travail des États-Unis ont également montré que, pour la première fois depuis le début de la pandémie, la proportion de personnes interrogées déclarant être parties en vacances dépasse celle des sondé(e)s ayant pris un congé maladie. Jamie Lane se montre donc optimiste sur le fait que les pires moments de la pandémie sont de plus en plus loin derrière nous.

2. La majeure partie de cette reprise est liée à la demande intérieure

Les États-Unis avaient retrouvé un bon niveau d’activité dès avril 2021, et en 2022, ils ont même connu une croissance en hausse de 25 % par rapport à l’année précédente.

Une grande partie de cette croissance est liée aux options de loisirs et aux destinations plus éloignées populaires auprès des voyageurs et des voyageuses du pays, comme les plages, les montagnes, les lacs, ainsi que les petites villes et les communautés rurales. 

La demande pour les destinations à la montagne et au bord d’un lac s'est avérée particulièrement solide pendant la pandémie. Elle a seulement diminué entre avril et mai 2020. Le reste du temps, elle a continué à augmenter. 

Même si la distanciation physique a pris fin, l’essor des destinations rurales se poursuit avec une demande en hausse de 156 % par rapport à 2019 pour ces zones-là.

3. Les séjours internationaux sont toujours en baisse

Malgré la reprise des voyages nationaux, le secteur attend toujours le vrai retour des voyageurs et des voyageuses de l’étranger dans les locations de vacances aux États-Unis.

Au 3e trimestre 2022, le nombre de voyageurs internationaux séjournant dans des locations de vacances aux États-Unis a diminué de 19 % par rapport à 2019. Mais il y a lieu d'être optimiste. La vraie reprise des voyages internationaux pourrait être l’un des phénomènes phares de 2023, générant encore plus de croissance dans le secteur.

4. Les destinations urbaines sont les plus durement touchées par ces changements

La pandémie a naturellement affecté la demande, mais elle a également perturbé l'offre.

Les grandes destinations internationales telles que Sydney, Londres, Barcelone, Rome, Paris, New York et Los Angeles étaient toutes en berne, que ce soit pour l’offre ou pour la demande. Amsterdam a notamment vu son offre et sa demande diminuer de près de 60 %.

Cela s’explique principalement par 3 facteurs : 

• Une baisse générale de la demande, causée par la pandémie
• De nouvelles réglementations concernant les locations de vacances (ou une application plus stricte des réglementations existantes) 
• Une demande plus faible pour les séjours d’affaires

Jamie Lane a résumé la situation très simplement : « Je pense que bon nombre de ces marchés ne reviendront jamais au niveau de 2019 ».

5. Les petites villes et les zones périurbaines tirent profit de la situation

Alors que l'offre et la demande ne sont pas encore revenues à leur niveau habituel dans les grandes villes de la planète, les municipalités de plus petite taille rencontrent une forte hausse à la fois de l’une et de l’autre.

Aux États-Unis, des destinations comme Austin, au Texas, Santa Rosa ou Rosemary Beach, en Floride, ou encore Gulf Shores et Mobile, en Alabama, enregistrent toutes une augmentation de l'offre et de la demande.

D’ailleurs, Panama City, en Floride, a connu une hausse de près de 80 % de l’offre, et une augmentation de près de 60 % de la demande.

Cela est dû en grande partie à l'évolution des comportements des voyageurs et des voyageuses, mais aussi à un public non touristique à la recherche d'un logement temporaire. Il peut s’agir par exemple de personnes qui déménagent dans une nouvelle région pour y travailler.

6. L'occupation est techniquement en baisse, mais cela fait suite à des sommets historiques

L'occupation est l'un des rares domaines où les États-Unis ont connu une baisse en 2022. Cette réduction factuelle de l’occupation ne doit cependant pas être décorrélée de son contexte. En réalité, elle est due à des changements plus profonds du marché, qui ont quelque peu faussé les données de l’année 2021.

En 2020 et au début de l’année 2021, la demande aux États-Unis a fortement diminué, entraînant une réduction de 25 % de l'offre de locations de vacances. Mais plus tard en 2021, la demande est redevenue forte, et l'offre n’a pas pu augmenter à nouveau avec la même rapidité. La demande a donc dépassé l'offre, ce qui a entraîné une hausse des taux d'occupation. 

Aujourd'hui, c'est le contraire qui se produit : l'offre augmente à nouveau, et dépasse la demande.

Pour souligner cet aspect, Jamie Lane a déclaré que le « niveau d’occupation atteint [en 2021] ne pourrait probablement jamais être atteint à nouveau ». Il s'agit donc plus d'un retour à la normale que d’une tendance inquiétante.

7. Le prix moyen (ADR) a augmenté de manière comparable à celui des hôtels

Des études ont montré qu'après l'emplacement, le tarif était le 2e critère le plus important pour que la clientèle choisisse une location de vacances plutôt qu'un hôtel.

Le choix d’une location de vacances est souvent dépendant du tarif, en particulier pour les personnes qui voyagent avec des enfants ou qui effectuent des séjours longs. Il est important de noter que les tarifs des locations de vacances sont, en moyenne, environ 35 % plus élevés qu'en 2019 aux États-Unis. Cette hausse est plus rapide pour ce type d’hébergements que pour les hôtels. 

Cependant, l'un des défis rencontrés lors de l’analyse des données relatives aux locations de vacances est que chaque logement est différent. Cela signifie que les logements disponibles actuellement ne sont pas les mêmes que ceux de 2019. Il est donc difficile de réellement comparer les données. L’évolution des besoins des voyageurs et des voyageuses doit également être prise en compte. Par rapport à 2019, de nombreuses personnes privilégient aujourd’hui des hébergements plus spacieux.

Une fois ces facteurs pris en compte, l’augmentation du prix moyen des locations de vacances aux États-Unis se rapproche plus des 18 %, soit un pourcentage presque identique à celui des hôtels.

8. Nous avons des raisons d’être optimistes pour 2023 

Bien qu’une récession soit attendue en 2023, nous avons des raisons de penser que l’impact de cette dernière sur le secteur de l’hébergement sera minime, notamment en ce qui concerne les aspects suivants :

• Croissance de l'emploi : une étude sur les États-Unis montre une augmentation de 4,3 millions d'emplois au cours de l'année écoulée. L’histoire nous a montré que quand les gens ont un emploi, ils sont plus susceptibles de prendre des vacances.
• Habitudes de consommation : bien que le pouvoir d'achat ait fluctué, aux États-Unis, une grande partie du recul de la consommation a concerné des biens plutôt que des services.
• De forts vents arrière : avec toutes les hausses annoncées en 2023 (notamment le retour de la demande internationale), de nombreux éléments pourraient contrecarrer un éventuel ralentissement de l’activité.

Les données d'AirDNA concernant l’activité actuelle vont également dans ce sens.

En ce qui concerne les nuitées effectuées aux États-Unis, une hausse de 18 % a été enregistrée en février par rapport à l’année précédente, ce qui montre que les gens continuent de voyager. Si l’on s’intéresse plus à l’avenir, les réservations pour des destinations américaines effectuées en février pour des dates futures ont augmenté de 15 % sur un an.

En réalité, les prévisions plus globales d'AirDNA prévoient une augmentation de la demande de 10,6 % en 2023. AirDNA prévoit également que le prix moyen (ADR) augmente de 1,7 %. En revanche, les revenus par hébergement disponible (RevPAR) devraient subir une légère baisse de 0,7 %, les entreprises devant absorber elles-mêmes certains coûts supplémentaires.

Ces chiffres sont valables à condition qu'une récession ait vraiment lieu. Si ce n’est pas le cas, les prévisions pourraient être encore meilleures.