Chief Economist AirDNA mengungkap tren rental liburan tahun 2023

Seperti apa lanskap untuk rental liburan? Jamie Lane, Chief Economist di AirDNA, membagikan beberapa insight dari penelusuran pendapatan lebih dari $148 miliar di 12 juta properti rental liburan pada 2022.

Fokus utamanya memang audiens di AS, tetapi dia membagikan beberapa insight yang paling menarik dari seluruh dunia berdasarkan data AirDNA. 

1. Seluruh market global sedang menunjukkan pemulihan – tetapi dengan kecepatan yang berbeda

Menurut data AirDNA, demand rental liburan di AS sudah 'pulih sepenuhnya' sejak April 2021. Eropa tertinggal sekitar satu tahun, yang pulih selama musim panas 2022, sedangkan Asia dan Oseania masih dalam masa pemulihan dan diperkirakan akan kembali ke level sebelum pandemi pada pertengahan 2024.

Data dari Biro Statistik Tenaga Kerja AS juga menunjukkan bahwa, untuk pertama kalinya sejak pandemi dimulai, lebih banyak responden yang berkata bahwa mereka sedang berlibur, bukan cuti sakit. Karena itu, Jamie optimis bahwa fase terburuk dari pandemi ini telah berakhir.

2. Sebagian besar pemulihan ini didorong oleh demand domestik

AS tidak hanya pulih pada April 2021, tetapi telah mencatat pertumbuhan sebesar 25% dari tahun ke tahun pada 2022.

Sebagian besar pertumbuhan ini berasal dari opsi rekreasi dan destinasi yang lebih terpencil dan populer di kalangan traveler domestik, seperti pantai, pegunungan, danau, dan kota kecil, serta komunitas pedesaan. 

Demand untuk opsi gunung dan danau terbukti tetap tangguh selama pandemi. Demand menunjukkan penurunan negatif hanya selama tiga bulan dari April hingga Mei 2020, tetapi sebaliknya terus meningkat. 

Bahkan setelah pembatasan sosial berakhir, tren mencari lokasi pedesaan terus berlanjut dan demand untuk tempat-tempat ini naik 156% dibandingkan tahun 2019.

3. Demand akomodasi internasional masih rendah

Meskipun perjalanan domestik sudah kembali pulih, industri ini masih menunggu kembalinya traveler internasional sepenuhnya ke rental liburan di AS.

Pada Q3 2022, traveler internasional yang menginap di rental liburan di AS turun 19% dibandingkan level 2019. Namun, ada alasan untuk tetap optimis. Kembalinya perjalanan internasional secara utuh dapat menjadi katalisator utama untuk 2023, yang mendorong lebih banyak lagi pertumbuhan di dalam industri ini.

4. Destinasi perkotaan paling terpukul oleh perubahan ini

Secara alami pandemi tidak hanya memengaruhi demand, tetapi juga mengganggu supply.

Destinasi internasional besar seperti Sydney, London, Barcelona, Roma, Paris, New York, dan Los Angeles semuanya turun baik dari segi supply maupun demand (Amsterdam turun hampir 60% baik dari segi supply maupun demand).

Hal ini secara umum disebabkan oleh tiga faktor: 

• Penurunan demand secara umum yang disebabkan oleh pandemi
• Peraturan baru seputar rental liburan (atau penegakan pemberlakuan peraturan yang ada secara lebih ketat) 
• Demand traveler bisnis yang lebih rendah

Kesimpulan sederhana dari Jamie: “Saya menduga banyak dari market ini tidak akan pernah kembali ke level 2019.”

5. Namun, ini saatnya kota-kota kecil dan daerah pinggiran kota menuai hasilnya

Supply dan demand belum kembali seperti semula di kota-kota besar di dunia, tetapi justru meningkat pesat di kota-kota kecil.

Di AS, tempat-tempat seperti Austin, Texas, Santa Rosa/Rosemary Beach, Florida, dan Gulf Shores/Mobile, Alabama, semuanya mengalami peningkatan baik dari segi supply maupun demand.

Faktanya, di Panama City, Florida, listing akomodasi meningkat hampir 80% dan demand meningkat hampir 60%.

Ini terjadi sebagian besar karena didorong oleh perubahan sikap traveler, serta perjalanan bisnis (bukan liburan) yang mencari tempat tinggal sementara – seperti pindah ke daerah baru untuk bekerja.

6. Okupansi secara teknis turun, tetapi penurunan ini dari level tertinggi sepanjang masa

Okupansi adalah salah satu dari beberapa area yang mengalami penurunan di AS pada 2022. Meskipun di atas kertas jumlahnya menurun, fakta keseluruhannya agak berbeda. Alasan terjadinya situasi ini adalah karena adanya pergeseran market yang lebih luas sehingga data sepanjang 2021 agak melenceng.

Pada 2020, menjelang 2021, merosotnya demand di AS membuat properti rental liburan mengalami penurunan supply sebesar 25%. Namun di tahun berikutnya, demand kembali menguat dan jauh lebih cepat daripada kembalinya supply. Karena demand melebihi supply, tingkat okupansi pun meningkat. 

Sekarang yang terjadi justru sebaliknya – supply kembali dan melebihi demand.

Untuk menekankan maksudnya, Jamie menggambarkan tahun 2021 sebagai “level okupansi yang mungkin tidak akan pernah terjadi lagi di industri ini”. Dengan kata lain, ini bukan tren yang mengkhawatirkan, melainkan kembali ke kondisi normal.

7. Kenaikan Harga Harian Rata-Rata (ADR) kurang lebih sejalan dengan hotel

Penelitian telah menunjukkan bahwa, setelah lokasi, harga merupakan alasan terpenting kedua mengapa konsumen lebih memilih rental liburan daripada hotel.

Opsi rental liburan biasanya sensitif harga, terutama bagi mereka yang memiliki anak atau menginap jangka panjang. Karena itu, penting untuk diketahui bahwa harga rental liburan rata-rata lebih tinggi sekitar 35% di AS dibandingkan tahun 2019 – tumbuh lebih cepat daripada hotel. 

Namun, salah satu tantangan dalam melacak rental liburan adalah setiap unit memiliki spesifikasi tersendiri. Artinya, unit yang tersedia sekarang tidak sama dengan yang ada di tahun 2019, jadi sulit untuk memberikan perbandingan langsung. Ada juga faktor perubahan pada demand konsumen – kini banyak traveler lebih menyukai properti yang lebih besar daripada di tahun 2019.

Setelah memperhitungkan faktor-faktor ini, kenaikan aktual ADR di AS mendekati 18% – yang hampir sama dengan hotel.

8. Ada banyak alasan untuk optimis di 2023 

Meskipun ekspektasi tentang resesi di tahun 2023 begitu luas, ada alasan untuk optimis bahwa dampaknya pada industri hospitalitas akan minimal, termasuk:

• Pertumbuhan pekerjaan – penelitian di AS menunjukkan bahwa jumlah pekerjaan telah meningkat sebanyak 4,3 juta dalam setahun terakhir. Siklus sebelumnya secara konsisten menunjukkan bahwa orang cenderung pergi berlibur jika memiliki pekerjaan
• Kebiasaan belanja konsumen – meskipun telah terjadi perubahan dalam daya beli konsumen, sebagian besar penurunan belanja di AS terjadi pada barang dan bukan jasa.
• Faktor penarik yang kuat – dengan semua potensi kenaikan yang ada saat memasuki 2023 (seperti kembalinya demand internasional), ada banyak hal yang dapat membantu mengatasi potensi terjadinya penurunan

Hal ini juga ditampilkan dalam data aktivitas AirDNA saat ini.

Terkait dengan jumlah stayed night di AS, pada Februari ada kenaikan 18% dari tahun ke tahun, yang menunjukkan bahwa orang masih bepergian. Kemudian, dengan melihat ke depan, pemesanan untuk destinasi AS yang dibuat pada Februari untuk tanggal-tanggal mendatang meningkat 15% dari tahun ke tahun.

Faktanya, menurut prakiraan AirDNA yang lebih luas, demand akan naik sebesar 10,6% pada 2023. Mereka juga memperkirakan Harga Harian Rata-Rata (ADR) naik 1,7%, tetapi memprediksi Pendapatan per Kamar yang Tersedia (RevPAR) akan turun sedikit sebesar 0,7%, karena perusahaan harus menanggung biaya tambahan sendiri.

Angka-angka itu diperoleh dengan asumsi jika resesi memang terjadi. Jika asumsi ini ternyata salah, prospeknya bisa lebih baik.