AirDNA’s Chief Economist reveals 2023 vacation rental trends

Il Chief Economist di AirDNA rivela le tendenze del 2023 per le case vacanze

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Jamie Lane, Chief Economist di AirDNA, ci illustra i dati riguardanti il settore delle case vacanze, con un occhio alle opportunità e alle previsioni per il futuro

Come si presenta il mondo delle case vacanze? Jamie Lane, Chief Economist di AirDNA, ha condiviso alcune delle sue conclusioni dopo aver monitorato 12 milioni di case vacanze che hanno generato più di 148 miliardi di dollari di ricavi nel 2022.

Anche se il pubblico di riferimento è principalmente quello degli Stati Uniti, ecco alcune delle più interessanti informazioni riguardanti tutto il mondo in base ai dati di AirDNA. 

1. I mercati globali stanno recuperando, ma a velocità diverse

Secondo i dati di AirDNA, gli Stati Uniti si sono “completamente ripresi” in termini di richieste di case vacanze a partire da aprile 2021. La ripresa dell'Europa è invece arrivata circa un anno dopo, nell'estate del 2022, mentre Asia e Oceania sono ancora in fase di recupero e dovrebbero raggiungere i livelli pre-pandemici entro la metà del 2024.

I dati dell’Ufficio di statistica del lavoro degli Stati Uniti hanno anche dimostrato che, per la prima volta dall’inizio della pandemia, molti partecipanti alle indagini affermano di prendere giorni liberi per vacanza piuttosto che per malattia, lasciando a Jamie l’ottimismo di pensare che il peggio della pandemia sia sempre di più alle spalle.

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2. La maggior parte di questo recupero è determinato dalla domanda interna

Non solo gli Stati Uniti si sono ripresi entro aprile 2021, ma nel 2022 hanno registrato una crescita del 25% rispetto all’anno precedente.

Gran parte di questa crescita è dovuta a attività ricreative e a destinazioni più remote, popolari tra i viaggiatori nazionali, come spiagge, montagne, laghi e piccole città rurali. 

La domanda di opzioni di montagna e di lago si è dimostrata particolarmente resistente durante la pandemia, andando in negativo solo da aprile a maggio 2020, ma continuando a crescere nel resto del periodo. 

Anche se il distanziamento fisico è giunto al termine, la scelta a favore di zone rurali continua a essere in aumento del 156% rispetto al 2019.

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3. I soggiorni internazionali sono ancora in calo

Nonostante la ripresa dei viaggi nazionali, il settore è ancora in attesa del ritorno completo negli Stati Uniti dei viaggiatori internazionali che scelgono una casa vacanze.

Nel terzo trimestre del 2022, i viaggiatori internazionali che hanno soggiornato in case vacanze negli Stati Uniti sono scesi del 19% rispetto al 2019. Ma c'è spazio per l'ottimismo. Il ritorno completo dei viaggi internazionali potrebbe rivelarsi un catalizzatore importante per il 2023, alimentando una crescita ancora più forte nel settore.

4. Le destinazioni urbane sono le più difficili da includere nel cambiamento

La pandemia ha naturalmente influenzato la domanda, ma ha avuto un grande impatto anche sull'offerta.

Le grandi destinazioni internazionali come Sydney, Londra, Barcellona, Roma, Parigi, New York e Los Angeles erano tutte in calo in termini di domanda e offerta, con Amsterdam in calo di quasi il 60% per entrambe.

Ciò è dovuto in larga misura a tre fattori: 

  • Riduzione generale della domanda causata dalla pandemia
  • Nuove norme relative all’affitto delle case vacanze (o al più rigoroso rispetto delle norme già esistenti) 
  • Minore domanda da parte dei viaggiatori business

Il riassunto della situazione da parte di Jamie è stato semplice: “Sospetto che molti di questi mercati non torneranno mai ai livelli del 2019.”

5. Le città più piccole e le aree suburbane stanno tuttavia raccogliendo i frutti

Mentre la domanda e l’offerta devono ancora fare il loro ritorno nelle grandi città del mondo, le più piccole stanno assistendo a un forte aumento per entrambe.

Negli Stati Uniti, località come Austin in Texas, Santa Rosa e Rosemary Beach in Florida, e Gulf Shores e Mobile in Alabama stanno registrando un aumento sia dell'offerta che della domanda.

Panama City, in Florida, ha registrato un aumento di quasi l'80% degli annunci e un aumento di quasi il 60% della domanda.

Gran parte di questo è dovuto al cambiamento degli atteggiamenti dei viaggiatori, ma anche alla ricerca di alloggi temporanei nel settore non turistico, per esempio da parte di chi si trasferisce per lavoro.

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6. L'occupazione è tecnicamente in calo, ma in seguito a un periodo di massimi storici

Una delle poche aree in cui gli Stati Uniti hanno registrato un calo nel 2022 è stata l'occupazione. Ma, sebbene sulla carta sia tecnicamente in calo, questa è solo una parte della storia. La verità è che ciò è causato da cambiamenti di mercato più ampi che hanno in qualche modo distorto i dati nel 2021.

Nel 2020, e nel primo periodo del 2021, la domanda negli Stati Uniti è crollata, portando a una riduzione del 25% dell'offerta di immobili in affitto per le vacanze. Ma con l’avanzare del 2021 la domanda è tornata forte, molto più velocemente dell’offerta. Poiché la domanda superava l’offerta, il tasso di occupazione è aumentato. 

Ora sta accadendo il contrario: l’offerta sta tornando e superando la domanda.

Per sottolineare davvero il suo punto di vista, Jamie ha affermato che nel 2021 si è avuto “un livello di occupazione che probabilmente il settore non vedrà mai più”. Quindi, si tratta meno di una tendenza preoccupante, quanto piuttosto di un ritorno alla normalità.

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7. La tariffa media giornaliera (ADR) è aumentata in linea con gli hotel

Le ricerche hanno dimostrato che, dopo la posizione, è il prezzo il secondo motivo più importante per cui un consumatore sceglie una casa vacanze rispetto a un hotel.

La scelta di una casa vacanze è spesso subordinata al prezzo, soprattutto per chi ha bambini o soggiorna per lunghi periodi. È quindi importante notare che i prezzi delle case vacanze sono, in media, superiori di circa il 35% negli Stati Uniti rispetto al 2019, con una crescita più rapida rispetto agli hotel. 

Tuttavia, una delle sfide del monitoraggio delle case vacanze è che ogni unità è diversa. Ciò significa che le unità disponibili ora non sono le stesse del 2019, quindi è difficile offrire un confronto diretto. Esiste anche il fattore del cambiamento delle richieste dei consumatori, con molti viaggiatori che ora preferiscono strutture più grandi rispetto al 2019.

Una volta presi in considerazione questi fattori, l'aumento effettivo dell'ADR negli Stati Uniti è più vicino al 18%, quasi lo stesso degli hotel.

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8. Ci sono molte ragioni per essere ottimisti per il 2023 

Sebbene vi sia una maggiore aspettativa di una recessione nel 2023, abbiamo motivi per essere ottimisti sul fatto che l'impatto sul settore dell'ospitalità sarà minimo, tra cui:

  • Crescita dell'occupazione lavorativa: una ricerca statunitense mostra un aumento di 4,3 milioni di posti di lavoro nell'ultimo anno, e i cicli precedenti hanno costantemente dimostrato che se le persone hanno un lavoro, hanno maggiori probabilità di andare in vacanza
  • Abitudini di spesa dei consumatori: sebbene vi siano stati cambiamenti nel potere di spesa dei consumatori, negli Stati Uniti gran parte del calo ha riguardato i beni piuttosto che i servizi
  • Forti venti a favore: con tutti i potenziali miglioramenti previsti per il 2023, come il ritorno della domanda internazionale, esistono grandi possibilità di poter contrastare eventuali flessioni

Ciò è dimostrato anche dai dati di AirDNA.

In termini di pernottamenti negli Stati Uniti, febbraio è cresciuto del 18% rispetto all’anno precedente, a dimostrazione del fatto che le persone continuano a viaggiare. Quindi, guardando al futuro, le prenotazioni per destinazioni statunitensi effettuate a febbraio per date future sono aumentate del 15% rispetto all’anno scorso.

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Le previsioni più ampie di AirDNA, infatti, pronosticano un aumento della domanda del 10,6% nel 2023. Prevedono inoltre un aumento della tariffa giornaliera media (ADR) dell'1,7%, mentre il fatturato per camera disponibile (RevPAR) scenderà leggermente dello 0,7%, poiché le aziende devono assorbire autonomamente alcuni costi aggiuntivi.

Questi numeri funzionano partendo dal presupposto che si verifichi una recessione. Se questa ipotesi fosse sbagliata, le prospettive potrebbero essere ancora migliori.

 

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Punti principali

Aspetti chiave dei dati di AirDNA sulle case vacanze

  • I mercati globali si stanno riprendendo bene, soprattutto per quanto riguarda la domanda interna
  • Mentre le grandi città e le aree urbane sono le più colpite, le città più piccole e le periferie stanno registrando aumenti sia dell'offerta che della domanda
  • Tenendo conto delle mutevoli condizioni dell'offerta e della domanda, l'ADR sta aumentando all'incirca in linea con gli hotel
  • Anche in caso di recessione, l'impatto sui viaggi nel settore delle case vacanze dovrebbe essere minimo